Neste relatório apresentamos, os fatos mais relevantes sobre o desempenho operacional de XPML11 em julho e a movimentação estratégica anunciada pela gestora para reforçar o caixa: a assinatura de um Memorando de Entendimentos com a Riza Real Estate para a venda de participações em nove shoppings por aproximadamente R$ 1,6 bilhão. Essas decisões deixam claro que a administração está buscando resolver um desalinho de fluxo de caixa gerado pelas aquisições recentes, mantendo ao mesmo tempo o compromisso com a remuneração do cotista.
Principais números operacionais de julho
XPML11 encerrou julho com um lucro líquido de R$ 66,566 milhões, um salto de 38,23% em relação a junho. Esse resultado reflete tanto a performance operacional dos ativos quanto efeitos pontuais de receitas financeiras e eventuais ajustes.
Como o XPML11 chegou a esse lucro
Os componentes que mais influenciaram o resultado foram:
• Receitas imobiliárias (a maior parte do caixa operacional do fundo).
• Receitas financeiras de aplicações em renda fixa e retornos em outros FIIs.
• Gestão ativa do portfólio que, ainda que tenha gerado despesas e compromissos futuros, também elevou KPIs por m² em diversos ativos.
A divulgação oficial e os resumos de mercado apontam a combinação desses itens como fator decisivo para o avanço do resultado em julho.
Receita detalhada e despesas
Os números reportados para julho (valores arredondados e verificados com os documentos oficiais e comunicados ao mercado) são:
• Receita bruta total: R$ 76,274 milhões.
• Receitas imobiliárias: R$ 72,974 milhões.
• Renda fixa: R$ 1,398 milhão.
• Investimentos em outros FIIs: R$ 1,902 milhão.
• Despesas operacionais no mês: R$ 9,707 milhões.
Indicadores operacionais (KPIs) que mostram melhora de eficiência:
• Vendas por m²: R$ 1.574 (alta de 6% ano a ano).
• NOI por m²: R$ 133 (alta de 4,8% ano a ano).
Esses números mostram progressão operacional, mas o desafio do fluxo de caixa permanece por causa de parcelas de aquisições contratadas a prazo.
A operação com a Riza e a estratégia de reforço de caixa
Diante da necessidade de caixa para honrar pagamentos de aquisições realizadas nos últimos meses, a gestora do XPML11 assinou um Memorando de Entendimentos (MOU) com a Riza Real Estate para a alienação de participações em nove ativos do portfólio, por aproximadamente R$ 1,6 bilhão.
A operação está estruturada de modo a gerar liquidez imediata relevante para o fundo e possibilitar a manutenção do patamar de distribuição corrente.
Valores, prazo e impacto imediato
Pontos essenciais da transação:
• Valor total da transação: R$ 1.600.000.000.
• Pagamento: 68% à vista e 32% parcelado em até 5 anos. Convertendo: 68% de R$ 1,6 bi = R$ 1.088.000.000 à vista; 32% = R$ 512.000.000 a prazo. Esses números são aproximações aritméticas diretas do total pactuado com base no MOU.
• Liquidez estimada gerada para o fundo: aproximadamente R$ 1,0 bilhão na conclusão das etapas necessárias.
• Ganho de capital estimado: até R$ 278 milhões, que a gestora apresentou como potencial lucro em regime de caixa.
• Potencial distribuição bruta: aproximadamente R$ 4,90 por cota, considerando o número atual de cotas.
Importante: a operação está sujeita a condições precedentes usuais, como due diligence, estruturação e captação do novo FII a ser gerido pela Riza. A finalização depende do cumprimento dessas etapas.
Cálculo prático da liquidez e do ganho por cota
Para que o leitor acompanhe com números exatos:
• 68% de R$ 1,6 bi = R$ 1.088.000.000 (pagamento inicial aproximado).
• Ganho de capital estimado pela gestora: R$ 278.000.000.
• Quantidade de cotas informada nos documentos oficiais: 56.720.787 cotas.
Divisão do ganho de capital por cota:
R$ 278.000.000 ÷ 56.720.787 = R$ 4,90 por cota (valor bruto, antes de impostos e eventuais retenções). Essa conta é a mesma referência usada pela gestora para estimar a potencial distribuição por cota.
Esses números explicam por que a operação foi estruturada: além de aportar caixa imediato, existe potencial para melhorar a distribuição ao cotista, dependendo do formato final da transação e do tratamento das parcelas futuras.
Quais shoppings estão na transação do XPML11
A lista abaixo reproduce fielmente os ativos mencionados no fato relevante, com as respectivas participações que serão alienadas:
• 45,00% do Tietê Plaza Shopping (São Paulo/SP).
• 15,00% do Partage Santana Shopping (São Paulo/SP).
• 25,00% do Campinas Shopping (Campinas/SP).
• 20,00% do Grand Plaza Shopping (Santo André/SP).
• 17,50% do Caxias Shopping (Duque de Caxias/RJ).
• 100,00% do Shopping Downtown (Rio de Janeiro/RJ).
• 40,00% do Shopping Metropolitano Barra (Rio de Janeiro/RJ).
• 39,99% do Shopping Ponta Negra (Manaus/AM).
• 14,31% do Shopping Bela Vista (Salvador/BA).
Essa composição mostra que a operação envolve ativos em diferentes regiões e com participações variáveis, incluindo a venda total de alguns ativos que perderam representatividade no portfólio. A diversificação geográfica ajuda a entender por que a gestora do XPML11 estruturou a transação com um novo veículo administrado pela Riza.
Estrutura patrimonial, alavancagem e métricas chave do XPML11
Patrimônio, ativos e dívida
Com base nos documentos oficiais mais recentes:
• Patrimônio líquido: aproximadamente R$ 6,6 bilhões (valor informado nos relatórios gerenciais).
• Ativos imobiliários do: aproximadamente R$ 7,9 bilhões.
• Dívida total: cerca de R$ 560 milhões (valor reportado no relatório gerencial; algumas matérias de mercado referem R$ 550 milhões, diferença de arredondamento).
Esses números mostram que o XPML11 mantém escala significativa e ativos relevantes, o que permite à gestão negociar operações estruturadas sem recorrer imediatamente a oferta de cotas.
LTV e margem de segurança
• Loan-to-Value (LTV) informado: aproximadamente 8%, um nível considerado conservador no segmento de FIIs de shopping. Isso oferece margem para manobras financeiras sem expor o fundo a alavancagem excessiva.
A venda para a Riza, caso confirmada, tende a reduzir ainda mais a pressão sobre o fluxo e a melhorar vários indicadores operacionais por m², porque a alienação envolveria ativos com KPIs médios inferiores à média do portfólio.
Impactos práticos para cotistas e cenários plausíveis
A operação e os resultados operacionais apontam dois efeitos imediatos para o cotista de XPML11.
1) Curto prazo — liquidez e manutenção de proventos
• A entrada de R$ 1,0 bilhão de liquidez (estimada pela gestora) reduz a probabilidade de a administração precisar cortar distribuições no curtíssimo prazo. Se o cronograma e as condições forem cumpridos, o XPML11 deve ter espaço para manter R$ 0,92 por cota no curto prazo.
2) Distribuição extraordinária potencial
O ganho de capital estimado de R$ 278 milhões poderia, em tese, ser utilizado para uma distribuição extraordinária equivalente a cerca de R$ 4,90 por cota, conforme os números divulgados. Isso depende de decisões da gestão sobre alocação do ganho, retenções legais e tributação.
3) Médio prazo — reciclagem de portfólio e melhoria de KPIs
A operação sugere uma reciclagem do portfólio: transformar participações majoritárias em minoritárias e alienar ativos menos estratégicos. A expectativa da gestora é que isso eleve o NOI/m² do conjunto remanescente e melhore eficiência operacional LTM.
Riscos que vale acompanhar
Mesmo com sinais positivos, alguns pontos exigem atenção dos investidores:
• Condições precedentes: a conclusão está sujeita a due diligence e à captação de recursos do novo FII gerido pela Riza. Falhas nessas etapas podem postergar ou alterar os termos esperados.
• Tratamento das parcelas a prazo: se as parcelas parceladas no tempo forem corrigidas por índices (CDI, inflação) ou estruturadas com mecanismos que transfiram resultados aos compradores antes do pagamento final, o fluxo para o XPML11 pode ficar diferente do previsto.
• Decisões de gestão sobre ganho de capital: a eventual distribuição do ganho de capital depende de decisões administrativas, limitações legais e estratégia de capital do fundo. Não é automático.
• Risco operacional dos shoppings remanescentes: retirar ativos com KPIs inferiores pode melhorar médias por m², mas também muda a composição do portfólio; acompanhar vacância, vendas no varejo e pressão inflacionária é essencial.
Resumo final e checklist para o investidor que acompanha XPML11
O que monitorar nas próximas semanas:
• Confirmação do fechamento do MOU e divulgação do cronograma completo pela Riza e XP.
• Divulgação do resultado financeiro final do mês seguinte e a eventual formalização da distribuição extraordinária.
• Comunicações formais sobre correção das parcelas a prazo e mecanismo de repasses de receitas ao comprador.
• Evolução dos KPIs por m² e do NOI LTM após eventual alienação.
Checklist rápido para o cotista:
• Verifique sua posição e como uma eventual distribuição extraordinária (R$ 4,90/cota bruta, se confirmada) impactaria seu portfólio.
• Confirme data-base e data de pagamento dos rendimentos correntes (ex.: R$ 0,92 por cota com pagamento em 25/08 conforme divulgação).
• Acompanhe o prospecto do novo FII da Riza caso deseje entender compradores e governança da operação.
Leia Também:
S&P 500 e Nasdaq Batem Recordes com Mercado Apostando em Corte de Juros do Fed
Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo. Não constitui recomendação de investimento. Antes de tomar qualquer decisão, analise seu perfil, consulte documentos oficiais do fundo e busque orientação de assessores ou consultores qualificados.
